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分譲並の賃貸住宅がハウスメーカーやゼネコンから次々と発表され、“賃貸の時代”も本物へ。外観、間取り、設備、仕様のバランスが取れ、賃貸派には魅力ですが、この不況では「家賃を出せる範囲でないと」と、ユーザーの思いは複雑です。しかし、オーナーや企業の懸命な努力でニーズを反映、家賃的にも手ごろな物件も可能に。そこで日管協京都支部の各社から京都における2002年のニーズを聞きました。 |
◆和敬 課長 若林基道氏
ユーザーの要求度が高くなり、“質は高く、家賃は安く”が求められ、家主さんや管理、仲介会社も含めてこの対応に大変な企業努力が必要です。絶えず情報を集めて分析し、建物へ反映させることに努力しています。 |
◆京都ライフ 小倉店長 内海建蔵氏
ユーザーニーズは刻々と変化し、わが社の仲介の窓口から伝わる客の声を企画面へ生かす努力をしています。このスピードが大切です。家賃重視という厳しい状況ですが、住空間に対する入居者の要求度はシビアになっています。 |
◆京都パナホーム 賃貸管理センター 高橋宏文氏
客の「広さ」への注目度は、さらに強くなっています。ワンルームは外観、設備のバランスに加えて今は広さが求められています。浴槽も広いのが好まれ、もちろんセパレートです。家主さんには負担がかからないフローリングではなく、原状回復がしやすいウッドタイプを提案しています。 |
●●●家賃重視の一方で内容にも注文●●● |
| 京都は世界的に有名な古都で不動産業の活性にはこのブランド力の生かし方が改めて問われています。地元需要はもちろん、他地域からの入居希望者は憧れの京都で勉強したり、暮らすためにより快適な住宅環境へは細心の努力をします。それだけに賃貸住宅の「商品力」を生かさなければの主張が管理会社の中から最近特に出てきました。ユーザーのニーズを意識した精度の高い企画が昨年あたりから増えています。 |
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◆旅の途中で仏の都市開発を見る◆
さすがパリ、建物が個性的 長栄社長 長田修氏 |
 | 昨秋、ベルギーグランプリを見がてらのヨーロッパ旅行の途中、好きな都市パリで三泊しました。美術館やグルメを楽しみ、その間パリの町や住宅、暮らす人を見てきました。以前から聞いていたフランス最大の都市開発の現地を見たいと、都心に近いデファンス地区を訪れ、そのスケールの大きさ、自然の取り入れ方、建物の個性など改めて驚きました。 |
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賃貸借契約期間中、建物所有権が譲渡された場合に、賃借人はいつから、誰に賃料を払えばよいのでしょうか。
賃借人は建物所有権移転登記の時期を基準に、移転登記前までの賃料は旧賃貸人に、移転登記後は新登記名義人に登記日以後の賃料を支払うべきです。
第三者が旧賃貸人に代わり賃借人に対し賃料の支払いを請求するためには、建物所有権を譲り受けた第三者が賃借権譲渡の書類をそろえるだけでは不十分で、所有権移転登記を経由しなければなりません。賃借権を譲り受けたと称して第三者が請求してきても、賃借人は、その第三者の建物所有権移転登記経由までは、その第三者に対する賃料の支払いを拒むことができます。
建物所有権移転登記がされているにもかかわらず、賃借人がその事実を知らずに旧賃貸人に賃料を支払っていた時は、その事実を知らなかったことにつき善意無過失であれば、旧賃貸人に対する賃料の支払いは有効です。この場合、賃借人は新所有者に対して、旧賃貸人に対する支払い分をもう一度支払う必要はありません。（つづく） |
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