◇「賃貸住宅なんでもホットライン」◇
国土交通省後援の住宅月間行事、
    京都では初開設に・・・

(財)日本賃貸住宅管理協会が主催、国土交通省が後援し住宅月間の十月十八日 (木)十九日(金)に行われる「賃貸なんでもホットライン」が札幌、東京、甲府、京都、大阪、 高知、福岡、沖縄で一斉に実施されます。 京都支部発足機会に京都でも今年から日管協京都支部(長田修支部長)−写真−が開くことに なりました。当日は「賃貸住宅」に関したいろいろな悩みを待機する弁護士の先生や専門知識を 持つ京都支部会員が電話で答えるというものです。 タイトルどおり、まさに、なんでもお聞きしますというもので、オーナーさんから賃貸宅入居者 までが対象です。これまで東京や大阪で行ってきた相談内容によると、家主からは、家賃滞納、 立ち退きの要求、原状回復、賃貸料、リフォームなどが目立ちました。 これから予測されるのは、厳しい市場の経験から、入居率上昇への方策、管理会社の見直し、高齢者 入居の具体的対策、付加価値賃貸マンション、契約に関して重要な消費者契約法など、一歩突っ込んだ 相談が出てきそうです。

 ◇弁護士や支部会員が待機◇
一方、入居者側からは、現状回復、更新拒絶、敷金清算、入居拒絶、家主破産などです。 定期借家法については、貸す側、借りる側共に関心があるようです。 年々、複雑なトラブルも増えており、これが相談内容にも現れています。 電話では解決できない相談については公的な処理機関などを紹介します。 日管協京都支部では当日、長栄本社内の会議室を会場として、電話回線を設置、顧問弁護士の 田中伸先生をはじめ、スタッフが待機して相談に応じます。相談したい方は上記電話へ。 午後一時から五時まで受け付けます。
◇最近のオーナー事情
最近のオーナーの思考傾向について住宅のアナリストは「従来、家主は、独断か他人任せが多かった が、最近は変化している。行動として同業との交流やセミナー参加、管理会社主催の勉強会、 公的機関からの資料入手、ITを駆使し広い範囲からの情報獲得、第三者期間からのデータ−入手 などで賃貸経営者としての状況判断にきびしさを備えてきている」と話していました。 独自で「全国賃貸住宅新聞」なども購読、新聞社主催のフェアへの出掛け、決して管理会社の 言いなりにはなりません。
  ◇京都の賃貸住宅事情◇
    ・行動し、情報集めるオーナー
家主は今、二代目など若返りの傾向もあります。 (社)全国賃貸住宅経営協会などの家主組織国土・交通省から担当者を招いてオーナーセミナー を開催して賃貸活性へ懸命です。これには若手のーナーも多く参加しています。同会は支部別でも、 リフォームや大規模改修などテーマを設けて勉強しています。私的では、「不動産投資経営者」 とい名称のオーナー会(東京)が積極的です。これは、家主による家主だけの組織でホームページ やメールマガジンまで作って不特定多数を対象に情報発信をしています。活動的で前向きな家主集団です。 HPをクリックしてみましょう。京都でも管理会社がプロデュースして家主の独自性であらゆる分野に 取り組み、株式組織にまでして、外部から専門家も交えて利益を生む経営へ議論。みんな生き残りを かけているのです。
勉強する場には家主が
管理会社主催のオーナー会
仲介業者が賃貸借物件の客付けにあたって築十年のところを過失で築二年と説明して賃貸借契約を 結びました。この場合に入居者は賃貸借契約を取り消すことができるでしょうか? 事業者と消費者との契約の場合に消費者(入居者)は、消費者契約法4条1項及び5条によって この賃貸借契約を取り消すことができます。消費契約法は本年四月一日以降締結された消費者と 事業者との契約に適用があります。消費契約法では、取消の範囲を従来の民法より広げています。 そのひとつが不実告知と呼ばれている場合です。重要事項について事実と異なることが告げられ それによって消費者が誤解し、契約に至った場合の取消を認めているのです。 この不実告知は家主側が悪意無く過失によってうっかり事実と違うことを告げた場合にも 適用があります。また、家主だけでなく、仲介業者などの受託者が告知した場合にも不実知 による契約取り消しの規定適用があります。今後は、契約が取り消されないため、契約までの 説明にあたって尚一層の確認が必要です。                                                          (つづく)
  ”賃貸の世紀”へ責任は重く
今夏、今利と仲介会社のトラブルが専門誌に掲載されました。それによると、管理会社 が入居者募集を行う時、それを任せる仲介会社が、管理会社家主に対して、「この条件でないと 取引しない」という意味の条件を明示したのです厳しい市況の中でなるべく家主負担の軽減に 努力している依頼側は困惑を隠せないというわけです。仲介会社も入居促進へ経費面の負担も増 えるだろうが、いきなりの告知では管理会社、家主共に戸惑いもあるはず。また家主へ直接の 管理営業もあったようで、モラル面でも問われています。厳しい市況がもたらした出来事です。 そこには日管協京都支部の会員も客付けを依頼していて多数の会員が紙面上でコメントを しています。「長い付き合いだが残念」「住み分けがうまくいっていたのに」「我が社の開発した 家主へ管理面の営業までに及ぶとなれば対抗しかない」「我々は家主の味方、条件はのめないので 自社でカバー」「もっとじっくり説明してから」などの見解が出て、京都支部会員は目下取引中断中 です。京都で繰り広げられたトラブル、どのように収まるのか注目です。 「家主にこれ以上の負担は避けたい。我が社の管理で健全経営を」と頑張る管理会社。 賃貸住宅経営の主役はなんといっても家主なのです。そこで、いまどきの家主さんについて−。

財団法人日本賃貸住宅管理協会 京都府支部
発行者 長田 修
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